Investire

Investire nei Caraibi.

I Caraibi ospitano alcuni dei mercati immobiliari più dinamici e diversificati al mondo. Giurisdizioni francesi, olandesi, britanniche e statunitensi si trovano a poche miglia nautiche di distanza, ciascuna con un proprio quadro giuridico, regime fiscale, opportunità di investimento e contesto di sviluppo. CARIDEMA affianca sviluppatori, investitori, istituzioni e clienti privati in tutti i Caraibi, dalla ricerca delle opportunità e dalla strutturazione degli investimenti fino allo sviluppo e alla consegna finale dell’asset. Una regione. Molteplici giurisdizioni. Uno standard di esecuzione coerente.

I Caraibi

Molteplici giurisdizioni. Profonda conoscenza locale di ogni mercato.

Investire nei Caraibi significa comprendere ciò che rende unica ogni giurisdizione: regime fiscale, diritto immobiliare, requisiti urbanistici e autorizzativi, standard di costruzione, logistica e profondità dei mercati rental e hospitality. Con una presenza attiva nei Caraibi, aiutiamo a strutturare gli investimenti immobiliari giurisdizione per giurisdizione, lavorando al fianco di consulenti legali e fiscali qualificati in ogni mercato.

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Vista aerea della costa di St. Martin, un mercato immobiliare dei Caraibi francesi

St. Martin (lato francese)

Status, Collettività d’oltremare francese (COM), regione ultraperiferica dell’UE (RUP).

Contesto: Importante destinazione turistica nelle Piccole Antille settentrionali, con il Princess Juliana International Airport sul lato olandese come principale porta d’accesso regionale. Il mercato beneficia della ricostruzione post-Irma, del continuo upgrading dell’offerta alberghiera e della scarsità di terreni costieri. Valuta: euro, il dollaro statunitense è ampiamente utilizzato.
Punti di forza: Un quadro giuridico francese consolidato, notariato, catasto e garanzie di costruzione offrono elevata certezza giuridica. Sono disponibili incentivi fiscali locali per determinati investimenti d’impresa e hospitality. Accesso a strumenti di finanziamento e sostegno francesi ed europei. Un accordo con la Francia contribuisce a evitare la doppia imposizione.
Fiscalità: La Collectivité dispone di un proprio codice fiscale, distinto da quello della Francia continentale. Non si applica l’IVA, sostituita da un’imposta generale sul fatturato del 4%. Secondo il regime presentato, l’imposta sulle società è pari al 20%, con aliquota ridotta al 10% sui primi EUR 40.000 di utile per determinate società e a specifiche condizioni. Sono previsti regimi di esenzione e incentivi fiscali locali.
Residenza / cittadinanza: Territorio francese senza programma di citizenship by investment. Ingresso e soggiorno sono disciplinati dal quadro francese applicabile a St. Martin. La residenza fiscale è soggetta a regole specifiche, tra cui la cosiddetta regola dei cinque anni per alcuni contribuenti precedentemente domiciliati fiscalmente nella Francia continentale o in un dipartimento francese d’oltremare.

Vista aerea di Sint Maarten, residenze dai tetti rossi tra due baie turchesi, immobiliare dei Caraibi olandesi

Sint Maarten (lato olandese)

Status, Paese autonomo all’interno del Regno dei Paesi Bassi, paese e territorio d’oltremare dell’UE (PTOM).

Contesto: Hub regionale aereo e crocieristico attorno al Princess Juliana e al porto di Philipsburg, con un’economia aperta orientata a turismo, hospitality, yachting e un mercato dinamico di ville, condomini e immobili commerciali. Valuta: fiorino caraibico (XCG), ancorato al dollaro statunitense, il dollaro è ampiamente accettato.
Punti di forza: Porta d’accesso aerea alle isole settentrionali e forte domanda turistica nordamericana. Possono essere disponibili tax holiday per progetti qualificati. Accordo per evitare la doppia imposizione all’interno del Regno dei Paesi Bassi. Stabilità istituzionale olandese.
Fiscalità: Regime fiscale autonomo. Secondo il regime presentato, imposta sugli utili al 34,5%, insieme a regimi di esenzione e participation exemption per determinati dividendi e plusvalenze, a specifiche condizioni. L’imposta sul trasferimento immobiliare è pari al 4%.
Residenza / cittadinanza: Nessun programma di citizenship by investment. Permessi di soggiorno ordinari, con opzioni per investitori, pensionati e persone con mezzi indipendenti.

St. Barths

Status, Collettività d’oltremare francese (COM), paese e territorio d’oltremare dell’UE (PTOM).

Contesto: Uno dei mercati immobiliari più esclusivi al mondo, con ville ultra-premium, hospitality di lusso, terreni estremamente scarsi e clientela internazionale. Presenta alcuni dei valori immobiliari più elevati dei Caraibi. Valuta: euro.
Punti di forza: Una domanda stagionale di locazione eccezionalmente forte e la scarsità strutturale di terreni sostengono il valore nel lungo periodo. Il diritto civile francese e il sistema notarile garantiscono sicurezza alle transazioni, un accordo con la Francia contribuisce a evitare la doppia imposizione.
Fiscalità: Regime fiscale territoriale altamente specifico. La Collectivité non applica un’imposta generale sul reddito né un’imposta generale sugli utili ai soggetti che soddisfano le condizioni di residenza fiscale a St. Barths. L’accesso a tale residenza fiscale è subordinato in particolare a un requisito di cinque anni per le persone fisiche e, secondo regole specifiche, per le persone giuridiche. Restano applicabili imposte locali, in particolare su determinate operazioni e trasferimenti immobiliari.
Residenza / cittadinanza: Territorio francese senza programma di citizenship o residency by investment. Ingresso e soggiorno sono disciplinati dal quadro francese applicabile a St. Barths, al di fuori dell’area Schengen.

Anguilla

Status, Territorio britannico d’oltremare (British Overseas Territory).

Contesto: Destinazione ultra-luxury consolidata, con resort e ville di pregio, immediatamente adiacente a St. Martin. Valuta: dollaro dei Caraibi Orientali (XCD), ancorato al dollaro statunitense, il dollaro è ampiamente accettato.
Punti di forza: Stabilità istituzionale britannica e common law. I terreni restano relativamente accessibili rispetto a mercati luxury comparabili. Possono essere disponibili incentivi caso per caso per progetti turistici qualificati.
Fiscalità: Nessuna imposta generale sul reddito personale, sugli utili societari, sulle plusvalenze o sulle successioni. Si applica un’imposta immobiliare annuale, oltre a dazi d’importazione, imposte e licenze. L’acquisto di immobili da parte di non residenti è soggetto ad Alien Land Holding Licence.
Residenza / cittadinanza: Nessun programma di citizenship by investment. È disponibile un percorso di residency by investment che può consentire la residenza permanente tramite un investimento immobiliare qualificato o la residenza fiscale con contributo annuale forfettario, secondo le condizioni applicabili.

Guadalupa

Status, Dipartimento e Regione d’oltremare francesi (DROM), regione ultraperiferica dell’UE (RUP).

Contesto: Uno dei mercati immobiliari più ampi e diversificati dei Caraibi francesi, con residenziale, turismo, retail e logistica. Infrastrutture ben sviluppate, tra cui ospedale universitario, università, porto internazionale e aeroporto, per una popolazione di circa 380.000 abitanti. Valuta: euro.
Punti di forza: Ampia gamma di incentivi agli investimenti per determinate iniziative imprenditoriali, alberghiere e residenziali, regimi IVA ridotti, specifiche zone franche, fondi europei legati allo status di regione ultraperiferica e continuità con i sistemi giuridico e bancario francesi.
Fiscalità: Fiscalità francese adattata tramite regimi, aliquote, deduzioni e incentivi specifici per i territori d’oltremare.
Residenza / cittadinanza: Territorio francese senza programma di citizenship o residency by investment. Ingresso e soggiorno sono disciplinati dal quadro francese applicabile ai territori d’oltremare, al di fuori dell’area Schengen.

Martinica

Status, Dipartimento e Regione d’oltremare francesi (DROM), regione ultraperiferica dell’UE (RUP).

Contesto: Economia diversificata, con un importante settore turistico in trasformazione, agroindustria e servizi. I flussi aerei e crocieristici sono in crescita, mentre il mercato alberghiero mostra performance più differenziate. La limitata disponibilità di terreni costieri sostiene il valore degli asset ben posizionati. Valuta: euro.
Punti di forza: Stesso quadro della Guadalupa, con incentivi fiscali d’oltremare per determinate iniziative imprenditoriali, alberghiere e residenziali, supporto europeo legato allo status di regione ultraperiferica e continuità con i sistemi giuridico e bancario francesi.
Fiscalità: Fiscalità francese adattata tramite regimi, aliquote, deduzioni e incentivi specifici per i territori d’oltremare.
Residenza / cittadinanza: Territorio francese senza programma di citizenship o residency by investment. Ingresso e soggiorno sono disciplinati dal quadro francese applicabile ai territori d’oltremare, al di fuori dell’area Schengen.

St. Kitts & Nevis

Status, Stato sovrano, membro del Commonwealth, dell’OECS e del CARICOM.

Contesto: Sviluppo sostenuto di hotel e branded residence, con un forte posizionamento premium. Valuta: dollaro dei Caraibi Orientali (XCD), ancorato al dollaro statunitense.
Punti di forza: Quadro di incentivi per progetti turistici approvati, con tax holiday ed esenzioni dai dazi d’importazione. Partecipazione all’accordo CARICOM contro la doppia imposizione e contesto monetario legato al dollaro, che offre visibilità valutaria agli investitori internazionali.
Fiscalità: Nessuna imposta sul reddito personale, imposta sulle società al 25% secondo il regime presentato. IVA al 17%, con aliquota ridotta al 10% per hotel e ristoranti. Imposte di trasferimento tra circa il 6% e il 10% a seconda della localizzazione e imposta immobiliare annuale con aliquote variabili per isola e destinazione. Gli acquirenti stranieri sono soggetti ad Alien Landholding Licence.
Residenza / cittadinanza: Programma di citizenship by investment dal 1984. Secondo le informazioni presentate, principali opzioni: contributo non rimborsabile da USD 250.000, investimento immobiliare approvato da USD 325.000 con holding period obbligatorio di sette anni, oppure abitazione privata individuale da USD 600.000. Si applicano costi aggiuntivi, due diligence e un colloquio obbligatorio.

Antigua & Barbuda

Status, Stato sovrano, membro del Commonwealth, dell’OECS e del CARICOM.

Contesto: Uno dei mercati alberghieri più attivi delle Piccole Antille, con 365 spiagge, il V.C. Bird International Airport, yachting di livello mondiale a English Harbour e una pipeline sostenuta di resort e branded residence. Valuta: dollaro dei Caraibi Orientali (XCD), ancorato al dollaro statunitense.
Punti di forza: Incentivi per progetti turistici approvati e partecipazione all’accordo CARICOM contro la doppia imposizione. Tra i migliori collegamenti aerei della regione.
Fiscalità: Nessuna imposta sul reddito personale, imposta sulle società al 25%, Antigua and Barbuda Sales Tax (ABST) al 17%. Secondo le informazioni presentate, imposte di trasferimento pari al 7,5% per il venditore e al 2,5% per l’acquirente. I non cittadini sono soggetti a una landholding licence pari al 5% del valore dell’immobile.
Residenza / cittadinanza: Citizenship by investment dal 2013. Secondo le informazioni presentate, le principali opzioni comprendono un contributo al National Development Fund da USD 230.000 e un investimento immobiliare approvato da USD 300.000 con holding period di cinque anni, oltre ad altre opzioni qualificanti. Si applicano requisiti di due diligence, domanda e presenza.

Saline rosa e laguna turchese di Bonaire, isole BES, immobiliare dei Caraibi olandesi

Isole BES. Bonaire, Sint Eustatius, Saba

Status, Enti pubblici con statuto speciale integrati nei Paesi Bassi, all’interno del Regno dei Paesi Bassi. Paesi e territori d’oltremare associati all’Unione europea (PTOM).

Contesto: Parte dei Caraibi Olandesi. Bonaire è una destinazione internazionale per diving e turismo, con crescita demografica e immobiliare. Saba e Statia sono mercati di nicchia, con ecoturismo e, tra gli altri elementi, l’università di medicina a Saba. Valuta: dollaro statunitense.
Punti di forza: Quadro giuridico e amministrativo olandese, economia dollarizzata e regime fiscale specifico dei Caraibi Olandesi che può risultare interessante per determinati asset immobiliari a reddito. Norme specifiche disciplinano inoltre il rapporto con i Paesi Bassi europei e contribuiscono a evitare la doppia imposizione.
Fiscalità: Regime fiscale BES autonomo, distinto da quello dei Paesi Bassi europei. Non esiste un’imposta generale sugli utili comparabile all’imposta sulle società olandese per le entità che ricadono effettivamente nel regime BES. Tra le principali imposte figurano l’imposta immobiliare, l’imposta sulle distribuzioni e un sistema a due aliquote per il reddito. La tassazione indiretta tramite ABB è generalmente inferiore ai livelli IVA europei.
Residenza / cittadinanza: Regime specifico di residenza per investitori a partire da USD 365.000 di investimento immobiliare e/o imprenditoriale, soggetto a condizioni, con possibilità di presenza fino a 120 giorni l’anno. Nessun programma di citizenship by investment.

Caletta turchese e ville a picco sulla scogliera a Curaçao, i mercati immobiliari di Aruba e Curaçao a ridotta esposizione climatica

Aruba & Curaçao

Status, Paesi autonomi all’interno del Regno dei Paesi Bassi, paesi e territori d’oltremare dell’UE (PTOM).

Contesto: Aruba presenta uno dei più alti tassi di occupazione alberghiera dei Caraibi, sostenuto da una forte domanda turistica nordamericana. Curaçao combina un’economia di servizi, il patrimonio UNESCO di Willemstad e una crescente dinamica turistica e residenziale. Valute: fiorino di Aruba (AWG) e fiorino caraibico (XCG) a Curaçao, entrambi ancorati al dollaro statunitense.
Punti di forza: Situate a sud della principale fascia atlantica degli uragani, Aruba e Curaçao presentano un’esposizione diretta strutturalmente inferiore rispetto a molte isole dei Caraibi settentrionali. Possono essere disponibili incentivi per turismo e investimenti immobiliari a determinate condizioni. All’interno del Regno dei Paesi Bassi esistono meccanismi contro la doppia imposizione.
Fiscalità: Ogni paese dispone di un proprio sistema fiscale. Secondo le informazioni presentate, Aruba applica un’imposta sugli utili al 22% come aliquota standard, insieme a specifici regimi incentivanti. Curaçao applica il 15% fino a XCG 500.000 di utile imponibile e il 22% oltre tale soglia. Imposte sulle vendite e aliquote specifiche variano in funzione dell’attività e del regime applicabile.
Residenza / cittadinanza: Nessun programma di citizenship by investment. Curaçao offre un percorso di residenza per investitori qualificati, nel quale il real estate può costituire un investimento eleggibile. Aruba offre opzioni di residenza per investitori e pensionati.

Isole Vergini americane, il mercato immobiliare di St. Thomas e St. John

Isole Vergini americane (USVI)

Status, Territorio non incorporato degli Stati Uniti (St. Thomas, St. John, St. Croix).

Contesto: Accesso diretto al mercato e al sistema bancario statunitense, con accesso domestico agevole per i viaggiatori USA. I cittadini statunitensi possono generalmente viaggiare dal continente senza passaporto. Importante infrastruttura crocieristica e mercati residenziali e alberghieri consolidati a St. Thomas e St. John. Valuta: dollaro statunitense. Diritto USA.
Punti di forza: Il programma di incentivi EDC può offrire riduzioni fiscali molto significative alle imprese qualificate, subordinatamente a condizioni locali di occupazione e investimento, e rappresenta una leva importante per strutturare attività alberghiere e di servizi.
Fiscalità: Sistema mirror tax del codice fiscale federale statunitense, amministrato localmente, con la stessa struttura delle aliquote federali e imposte locali. La qualificazione EDC può, nel rispetto delle condizioni applicabili, generare riduzioni rilevanti dell’imposta sul reddito e della gross receipts tax.
Residenza / cittadinanza: Territorio statunitense soggetto alle norme federali sull’immigrazione. Nessun programma territoriale di citizenship by investment. Visti federali per investitori come E-2 ed EB-5 possono essere rilevanti a seconda dei requisiti applicabili.

Isole Vergini britanniche, ville e resort esclusivi di Virgin Gorda e Tortola

Isole Vergini britanniche (BVI)

Status, Territorio britannico d’oltremare (British Overseas Territory).

Contesto: Uno dei principali hub mondiali dello yachting e dei servizi finanziari offshore. Mercato caratterizzato da ville di pregio e resort luxury, scarsità strutturale di terreni edificabili e clientela internazionale. Valuta: dollaro statunitense.
Punti di forza: Common law e pratica legale e finanziaria internazionale di primo livello. Ambiente fiscalmente neutro favorevole alla strutturazione patrimoniale internazionale, combinato con scarsità strutturale di terreni che sostiene il valore immobiliare nel lungo periodo.
Fiscalità: Dal 2005 non esiste un’imposta generale sul reddito né imposte generali su plusvalenze o successioni. Tra le principali imposte figurano l’imposta immobiliare annuale, imposte di trasferimento fino al 12% per i Non-Belonger, payroll tax e varie licenze. L’acquisto di terreni da parte di stranieri richiede una Non-Belonger Land Holding Licence.
Residenza / cittadinanza: Nessun programma di citizenship o residency by investment. La residenza e lo status di Belonger sono disciplinati da rigorosi requisiti di permanenza e qualificazione.

CBI

Investment migration: il real estate come percorso verso una maggiore mobilità internazionale.

Per i clienti che desiderano ampliare le proprie opzioni di mobilità internazionale, CARIDEMA coordina l’intero percorso: identificazione e valutazione di investimenti immobiliari approvati ai fini CBI in giurisdizioni come St. Kitts & Nevis e Antigua & Barbuda, oltre a opportunità qualificate di residency by investment in mercati come Anguilla e Curaçao. Coordiniamo la strutturazione legale, amministrativa e finanziaria dell’investimento, la documentazione KYC/AML e source of funds e il processo di domanda con agenti autorizzati e autorità competenti fino all’approvazione finale. Per gli sviluppatori, CARIDEMA può inoltre strutturare e gestire progetti immobiliari destinati a qualificarsi per programmi approvati di investment migration.

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