Investir

Investir dans l'arc caribéen.

L'arc caribéen concentre des marchés immobiliers parmi les plus dynamiques et les plus contrastés au monde : juridictions françaises, néerlandaises, britanniques et américaines s'y côtoient à quelques milles nautiques, chacune avec son cadre fiscal, ses opportunités et ses règles du jeu. CARIDEMA accompagne promoteurs, investisseurs, institutionnels et clients privés sur des opérations de développement immobilier dans l'ensemble de la Caraïbe, de l'identification de l'opportunité à la livraison de l'actif, avec la même exigence sur chaque territoire.

Les Caraïbes

Des juridictions multiples. Une connaissance fine de chaque marché.

Investir dans les Caraïbes exige de comprendre chaque juridiction dans sa singularité : régime fiscal, droit de propriété, autorisations d'urbanisme, standards de construction, contraintes logistiques, profondeur du marché locatif et touristique. C'est précisément notre métier. Présents au quotidien dans la région, nous structurons vos investissements immobiliers territoire par territoire, en coordination avec les conseils juridiques et fiscaux compétents de chaque juridiction.

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Vue aérienne du littoral de Saint-Martin, marché immobilier des Caraïbes françaises

Saint-Martin (partie française)

Statut, Collectivité d'Outre-Mer (COM) française, région ultrapériphérique de l'UE (RUP).

Contexte: Destination touristique majeure du nord des Petites Antilles, partageant l'île avec Sint Maarten et son aéroport international Princess Juliana. Marché porté par la reconstruction post-Irma, la montée en gamme de l'offre hôtelière et la rareté du foncier littoral. Monnaie : euro, le dollar US est également largement utilisé.
Atouts: Sécurité juridique du droit français : notariat, cadastre, garanties de construction. Dispositifs locaux de réduction d'impôt pour l'investissement productif et hôtelier, accès aux aides à l'investissement outre-mer et, au titre du statut de RUP, aux fonds européens. Convention avec la France pour éviter les doubles impositions.
Fiscalité: Fiscalité propre votée par la Collectivité, distincte de la métropole : pas de TVA, remplacée par une taxe générale sur le chiffre d'affaires (TGCA) de 4 %, impôt sur les sociétés au taux normal de 20 %, avec un taux réduit de 10 % sur les premiers 40 000 € de bénéfice pour les entreprises éligibles, sous conditions, régimes d'exonération et dispositifs locaux de réduction d'impôt, la résidence fiscale saint-martinoise obéit à des règles spécifiques (dont la règle dite « des cinq ans » pour les contribuables précédemment domiciliés fiscalement en métropole ou dans un département d'outre-mer).
Résidence / citoyenneté: Territoire français : aucun programme de citoyenneté ou de résidence par l'investissement, entrée et séjour régis par le cadre français applicable à Saint-Martin, territoire situé hors de l'espace Schengen.

Vue aérienne de Sint Maarten, résidences aux toits rouges entre deux baies turquoise, immobilier des Caraïbes néerlandaises

Sint Maarten (partie néerlandaise)

Statut, Pays autonome au sein du Royaume des Pays-Bas, pays et territoire d'outre-mer de l'UE (PTOM).

Contexte: Hub aérien et de croisière de la région (Princess Juliana, port de Philipsburg), économie très ouverte tournée vers le tourisme, l'hôtellerie et le yachting. Marché dynamique de villas, condos et actifs commerciaux. Monnaie : florin caribéen (XCG), ancré au dollar US, le dollar y est largement accepté.
Atouts: Porte d'entrée aérienne des îles du Nord et profondeur touristique nord-américaine. Tax holidays possibles pour les projets qualifiants, arrangement de non-double imposition avec les Pays-Bas au sein du Royaume, stabilité institutionnelle néerlandaise.
Fiscalité: Régime fiscal autonome. Impôt sur les bénéfices au taux normal de 34,5 %, assorti de régimes d'exonération et d'une participation exemption applicable à certains dividendes et plus-values sous conditions. Des véhicules patrimoniaux spécifiques, notamment la fondation privée (SPF), peuvent bénéficier d'un régime exonéré. La législation prévoit encore une land tax de 0,3 % et un impôt sur les successions, historiquement non appliqués, leur suppression formelle fait l'objet d'une réforme engagée en 2026. Les mutations immobilières restent notamment soumises à un droit de transfert de 4 %.
Résidence / citoyenneté: Pas de programme de citoyenneté par l'investissement, permis de résidence de droit commun, avec des options pour investisseurs, retraités et rentiers.

Saint-Barthélemy

Statut, Collectivité d'Outre-Mer (COM) française, pays et territoire d'outre-mer de l'UE (PTOM).

Contexte: L'un des marchés immobiliers les plus exclusifs au monde : villas ultra-premium, hôtellerie 5 étoiles, foncier extrêmement rare, clientèle internationale. Valorisations parmi les plus élevées de la Caraïbe. Monnaie : euro.
Atouts: Profondeur locative saisonnière exceptionnelle et rareté structurelle du foncier, favorables à la valeur de long terme. Le droit civil et le notariat français sécurisent les transactions. Convention avec la France encadrant les doubles impositions.
Fiscalité: Régime fiscal territorial particulièrement spécifique. La Collectivité ne prélève pas d'impôt général sur le revenu ni d'impôt général sur les bénéfices des personnes remplissant les conditions de résidence fiscale à Saint-Barthélemy. L'accès à cette résidence fiscale est notamment soumis à une condition de cinq ans pour les personnes physiques et, selon des modalités spécifiques, pour les personnes morales. Des impositions locales subsistent notamment sur certaines opérations immobilières et mutations.
Résidence / citoyenneté: Territoire français : aucun programme de citoyenneté ou de résidence par l'investissement, entrée et séjour régis par le cadre français applicable à Saint-Barthélemy, territoire situé hors de l'espace Schengen.

Anguilla

Statut, Territoire britannique d'outre-mer (British Overseas Territory).

Contexte: Destination ultra-premium en plein essor : resorts de luxe, villas de prestige, proximité immédiate de Saint-Martin. Monnaie : dollar des Caraïbes orientales (XCD), ancré au dollar US, le dollar y est largement accepté.
Atouts: Stabilité institutionnelle britannique et common law. Foncier encore accessible relativement aux marchés comparables. Incitations négociables au cas par cas pour les projets touristiques structurants.
Fiscalité: Absence d'impôt général sur le revenu des personnes physiques, sur les bénéfices des sociétés, sur les plus-values et sur les successions. Une taxe foncière annuelle s'applique néanmoins aux propriétaires, parallèlement aux taxes indirectes, droits et licences. L'acquisition immobilière par un non-résident est soumise à une Alien Land Holding Licence.
Résidence / citoyenneté: Pas de citoyenneté par l'investissement, résidence par l'investissement : résidence permanente via un investissement immobilier qualifiant, ou résidence fiscale via une contribution forfaitaire annuelle.

Guadeloupe

Statut, Département et Région d'Outre-Mer (DROM) français, région ultrapériphérique de l'UE (RUP).

Contexte: L'un des marchés les plus profonds et diversifiés des Antilles françaises : résidentiel, tourisme, commerce, logistique. Infrastructures complètes (CHU, université, port et aéroport internationaux), bassin de population d'environ 380 000 habitants. Monnaie : euro.
Atouts: Dispositifs d'aide à l'investissement outre-mer parmi les plus puissants : réduction et crédit d'impôt pour l'investissement productif et le logement, TVA à taux réduit, zones franches d'activité, fonds européens au titre du statut de RUP. Continuité juridique et bancaire française, accès au réseau des conventions fiscales conclues par la France.
Fiscalité: Fiscalité française, adaptée par les dispositifs propres à l'outre-mer (taux, abattements et régimes incitatifs spécifiques).
Résidence / citoyenneté: Territoire français : pas de programme de citoyenneté ou de résidence par l'investissement, entrée et séjour régis par le cadre français applicable aux territoires ultramarins, hors espace Schengen.

Martinique

Statut, Département et Région d'Outre-Mer (DROM) français, région ultrapériphérique de l'UE (RUP).

Contexte: Économie diversifiée : tourisme important et en recomposition, agro-industrie et services. Les flux aériens et de croisière progressent, tandis que le marché hôtelier connaît des évolutions plus contrastées. Foncier littoral contraint créant de la valeur sur les actifs bien positionnés. Monnaie : euro.
Atouts: Cadre identique à la Guadeloupe : dispositifs de défiscalisation outre-mer pour l'investissement productif, hôtelier et le logement, aides européennes au titre du statut de RUP, continuité juridique et bancaire française et accès au réseau des conventions fiscales conclues par la France.
Fiscalité: Fiscalité française, adaptée par les dispositifs propres à l'outre-mer (taux, abattements et régimes incitatifs spécifiques).
Résidence / citoyenneté: Territoire français : pas de programme de citoyenneté ou de résidence par l'investissement, entrée et séjour régis par le cadre français applicable aux territoires ultramarins, hors espace Schengen.

Saint-Kitts-et-Nevis

Statut, État souverain, membre du Commonwealth, de l'OECO et du CARICOM.

Contexte: Développement hôtelier et de branded residences soutenu, positionnement premium assumé. Monnaie : dollar des Caraïbes orientales (XCD), ancré au dollar US.
Atouts: Cadre incitatif pour les projets touristiques agréés : tax holidays et exonérations de droits d'importation. Partie à l'accord de non-double imposition du CARICOM, environnement en dollar ancré, lisible pour les investisseurs internationaux.
Fiscalité: Pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, impôt sur les sociétés de 25 % (taux en vigueur depuis 2024). TVA de 17 % (taux réduit de 10 % pour l'hôtellerie et la restauration), droits de mutation de 6 à 10 % selon la localisation, taxe foncière annuelle dont les taux varient selon l'île, le type de propriété et l'usage, incitations sectorielles pour l'hôtellerie.
Résidence / citoyenneté: Citoyenneté par l'investissement, le programme le plus ancien au monde (1984). Options principales : contribution non remboursable (SISC) à partir de 250 000 USD, investissement immobilier agréé à partir de 325 000 USD (détention obligatoire de 7 ans), résidence privée individuelle à partir de 600 000 USD. Frais de dossier, due diligence et entretien obligatoire en sus.

Antigua-et-Barbuda

Statut, État souverain, membre du Commonwealth, de l'OECO et du CARICOM.

Contexte: L'un des marchés hôteliers les plus actifs des Petites Antilles : 365 plages, hub aérien V.C. Bird, yachting de classe mondiale (English Harbour), pipeline soutenu de resorts et branded residences. Monnaie : dollar des Caraïbes orientales (XCD), ancré au dollar US.
Atouts: Incitations aux projets touristiques agréés (Tourism and Business Special Incentives). Partie à l'accord de non-double imposition du CARICOM, connectivité aérienne parmi les meilleures de la zone.
Fiscalité: Pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, impôt sur les sociétés de 25 %, taxe sur les ventes (ABST) de 17 %, droits de mutation de 7,5 % pour le vendeur et 2,5 % pour l'acquéreur, licence foncière pour les non-citoyens de 5 % de la valeur du bien.
Résidence / citoyenneté: Citoyenneté par l'investissement (2013). Options principales : contribution au National Development Fund à partir de 230 000 USD. Investissement immobilier agréé à partir de 300 000 USD (détention 5 ans), autres options (fonds universitaire, investissement d'entreprise). Présence minimale de 5 jours sur 5 ans, inclusion possible de la fratrie dans la demande familiale.

Salines roses et lagon turquoise de Bonaire, îles BES, immobilier des Caraïbes néerlandaises

Îles BES. Bonaire, Sint Eustatius, Saba

Statut, Entités publiques à statut particulier intégrées aux Pays-Bas, au sein du Royaume des Pays-Bas, pays et territoires d'outre-mer associés à l'Union européenne (PTOM).

Contexte: Bonaire : destination plongée de rang mondial, forte croissance démographique et immobilière, soutenue par un tourisme international établi. Saba et Statia : marchés de niche (écotourisme, université de médecine à Saba). Monnaie : dollar US.
Atouts: Cadre juridique et administratif néerlandais, économie dollarisée et régime fiscal propre aux Caraïbes néerlandaises, notamment attractif pour certains actifs immobiliers de rendement. Une réglementation fiscale spécifique organise par ailleurs les relations avec les Pays-Bas européens et prévient les situations de double imposition.
Fiscalité: Régime fiscal BES autonome, distinct de celui des Pays-Bas européens. Il ne comporte pas d'impôt général sur les bénéfices comparable à l'impôt sur les sociétés européen pour les entités relevant effectivement du régime BES. La fiscalité repose notamment sur la vastgoedbelasting applicable à certains actifs immobiliers (charge effective d'environ 0,7 % de la valeur du bien par an, 0,91 % à Bonaire avec les centimes additionnels) et sur une taxe de 7,5 % sur certaines distributions. Impôt sur le revenu à deux tranches et fiscalité indirecte modérée, avec des taux d'ABB généralement inférieurs aux niveaux de TVA européens.
Résidence / citoyenneté: Titre de séjour spécifique pour investisseurs à partir de 365 000 USD d'investissement immobilier et/ou professionnel, sous conditions, permettant jusqu'à 120 jours de présence par an. Il ne constitue pas une voie directe vers la résidence permanente ou la citoyenneté néerlandaise. Aucun programme de citoyenneté par investissement.

Crique turquoise et villas en bord de falaise à Curaçao, marchés immobiliers d’Aruba et Curaçao à l’exposition climatique réduite

Aruba & Curaçao

Statut, Pays autonomes au sein du Royaume des Pays-Bas, pays et territoires d'outre-mer de l'UE (PTOM).

Contexte: Aruba : l'un des taux d'occupation hôteliers les plus élevés de la Caraïbe, tourisme nord-américain massif. Curaçao : centre de services, patrimoine UNESCO (Willemstad), montée en puissance touristique et résidentielle. Monnaies : florin arubais (AWG) à Aruba, florin caribéen (XCG) à Curaçao, tous deux ancrés au dollar US.
Atouts: Situées au sud de la principale zone de circulation cyclonique atlantique, Aruba et Curaçao bénéficient d'une exposition directe aux ouragans structurellement plus faible que de nombreuses îles du nord de la Caraïbe. Incitations à l'investissement touristique et immobilier (tax holidays sous conditions à Aruba, régimes incitatifs à Curaçao). Arrangements de non-double imposition au sein du Royaume des Pays-Bas.
Fiscalité: Régimes fiscaux propres à chaque pays. Aruba : impôt sur les bénéfices au taux normal de 22 %, assorti de régimes incitatifs spécifiques. Curaçao : impôt sur les bénéfices de 15 % jusqu'à 500 000 XCG de bénéfice imposable puis 22 % au-delà, taxe sur les ventes au taux général de 6 %, avec des taux spécifiques selon les activités, régime « penshonado » permettant, sous conditions, une imposition spécifique des revenus de source étrangère.
Résidence / citoyenneté: Pas de citoyenneté par l'investissement. Curaçao : permis de résidence pour investisseurs, l'immobilier étant un investissement qualifiant. Aruba : options de résidence pour investisseurs et retraités.

Îles Vierges américaines, marché immobilier de St. Thomas et St. John

Îles Vierges américaines (USVI)

Statut, Territoire non incorporé des États-Unis (St. Thomas, St. John, St. Croix).

Contexte: Accès direct au marché et au système bancaire américains. Accès domestique pour la clientèle américaine, les citoyens américains pouvant généralement s'y rendre depuis les États-Unis continentaux sans passeport, infrastructures de croisière majeures. Marché résidentiel et hôtelier profond à St. Thomas et St. John. Monnaie : dollar US, droit américain.
Atouts: Programme d'incitation EDC (Economic Development Commission) offrant aux entreprises qualifiantes des réductions d'impôt très substantielles, jusqu'à 90 % sur l'impôt sur le revenu sous conditions d'emploi et d'investissement local : un levier puissant pour structurer des opérations hôtelières et de services.
Fiscalité: Système fiscal « miroir » du code fédéral américain, administré localement : mêmes barèmes qu'aux États-Unis (impôt sur les sociétés de 21 %, majoré d'une surtaxe locale de 10 %), taxe sur les recettes brutes de 5 %, des prélèvements largement neutralisés sous réserve de qualification au programme EDC et du respect des conditions d'activité, d'emploi et d'investissement local (exonération de 90 % de l'impôt sur le revenu et de 100 % de la taxe sur les recettes brutes, de la taxe foncière professionnelle et des droits d'accise).
Résidence / citoyenneté: Territoire américain : règles d'immigration fédérales des États-Unis, pas de programme territorial (visas investisseurs fédéraux E-2 / EB-5 selon éligibilité).

Îles Vierges britanniques, villas et resorts exclusifs de Virgin Gorda et Tortola

Îles Vierges britanniques (BVI)

Statut, Territoire britannique d'outre-mer.

Contexte: L'un des principaux hubs mondiaux du yachting et place financière offshore de premier plan. Marché de villas et de resorts exclusifs (Virgin Gorda, Tortola), rareté extrême du foncier développable. Monnaie : dollar US.
Atouts: Common law et pratique juridique et financière internationale de premier plan. Fiscalité neutre favorable aux structurations patrimoniales. Rareté foncière structurelle soutenant la valeur de long terme.
Fiscalité: Impôt sur le revenu à taux zéro depuis 2005, pas d'impôt général sur les plus-values ni sur les successions. La fiscalité repose notamment sur une property tax annuelle, les droits de mutation (stamp duty de 4 %, porté à 12 % pour les non-Belongers), la payroll tax de 10 à 14 % et diverses licences. Licence d'acquisition foncière requise pour les étrangers (Non-Belonger Land Holding Licence).
Résidence / citoyenneté: Pas de citoyenneté ni de résidence par l'investissement, statut de résident et Belonger status selon des règles strictes de durée.

CBI

Citoyenneté et résidence par l'investissement : l'immobilier comme passeport.

Pour les clients qui souhaitent diversifier leur mobilité internationale, CARIDEMA accompagne l'ensemble du parcours : identification et qualification des programmes immobiliers agréés CBI (Saint-Kitts-et-Nevis, Antigua-et-Barbuda) ou éligibles aux programmes de résidence (Anguilla, Curaçao), structuration juridique, administrative et financière de l'investissement, sécurisation de la conformité KYC/AML et de la provenance des fonds, puis coordination du dossier avec les agents agréés et les autorités jusqu'à l'approbation. Pour les développeurs, nous montons et pilotons des programmes immobiliers destinés à l'agrément CBI.

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